Regularização fundiária: quais profissionais podem atuar legalmente?

A regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que transformam a ocupação de fato de um imóvel em uma propriedade formal, com matrícula regular no cartório de registro de imóveis. No Brasil, esse processo depende de duas frentes que caminham juntas: a definição técnica precisa do imóvel, seus limites, área e localização, e a validação jurídica dessa situação perante o registro público.

Na prática, isso significa que a regularização fundiária não se sustenta apenas com documentos. É indispensável produzir peças técnicas assinadas por profissional habilitado, legalmente responsável e com registro ativo no conselho de classe competente. É esse conjunto de requisitos, habilitação, atribuição legal e responsabilidade técnica formalizada, que define quem pode atuar em cada etapa do processo.

Uma dúvida recorrente é imaginar que qualquer profissional da construção civil, da topografia ou do direito possa assumir todas as fases da regularização. Entretanto, a legislação e os conselhos profissionais estabelecem atribuições específicas para cada categoria, garantindo a validade técnica e jurídica dos documentos apresentados.

O que define um profissional habilitado para regularização fundiária?

Um profissional habilitado para regularização fundiária é aquele que possui formação reconhecida, registro ativo no conselho profissional competente e atribuição legal para executar e assumir responsabilidade pelas atividades técnicas envolvidas no processo.

Ter diploma, por si só, não autoriza a assinatura de plantas, memoriais descritivos, levantamentos topográficos ou projetos de regularização. Cada serviço exige competências específicas previstas na legislação profissional.

Formação, registro no conselho e atribuição profissional

A habilitação legal é composta por três requisitos fundamentais:

• Formação acadêmica reconhecida;
• Registro ativo no conselho profissional competente;
• Atribuição legal para executar o serviço.

O CREA reúne engenheiros, engenheiros agrimensores, engenheiros cartógrafos, técnicos industriais e tecnólogos, enquanto arquitetos e urbanistas são registrados no CAU.

O aspecto mais importante, porém, é a atribuição profissional. Ela determina quais atividades cada profissional está autorizado a exercer, conforme sua formação e as resoluções do Sistema Confea/Crea ou do CAU/BR.

Por exemplo, um engenheiro civil e um engenheiro agrimensor possuem registro no CREA, mas não necessariamente compartilham as mesmas atribuições. Serviços como o georreferenciamento de imóveis rurais exigem competências específicas e, em muitos casos, credenciamento junto ao INCRA.

Responsabilidade técnica como requisito legal

Toda atividade técnica relacionada à regularização fundiária deve estar vinculada a um responsável técnico.

Esse vínculo é formalizado por meio da:

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), para profissionais registrados no CREA;
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), para profissionais registrados no CAU.

Sem ART ou RRT, as peças técnicas podem não ser aceitas pelo cartório de registro de imóveis, prefeitura, INCRA ou demais órgãos envolvidos no processo.

Mais do que uma exigência burocrática, esses registros estabelecem a autoria do trabalho e atribuem responsabilidade civil, administrativa e criminal ao profissional, garantindo rastreabilidade e segurança jurídica para todas as partes.

Por que a habilitação correta é tão importante?

A escolha do profissional adequado influencia diretamente o sucesso da regularização fundiária.

Quando um serviço é executado por alguém sem atribuição legal, o resultado pode ser:

• Recusa das peças técnicas;
• Exigências complementares dos órgãos públicos;
• Retrabalho;
• Aumento dos custos;
• Atraso no processo;
• Nulidade de procedimentos específicos.

Um levantamento utilizado para georreferenciamento rural, por exemplo, somente poderá ser certificado pelo INCRA se tiver sido elaborado por profissional habilitado e credenciado para essa atividade.

Por isso, verificar a habilitação deve ser o primeiro passo antes mesmo da contratação do serviço técnico.

Profissionais técnicos e suas atribuições legais

A regularização fundiária é um processo multidisciplinar. Dependendo das características do imóvel, urbano ou rural, edificado ou não, diferentes profissionais participam do procedimento.

Cada um possui responsabilidades específicas e complementares.

Engenheiro agrimensor e engenheiro cartógrafo

São os profissionais que possuem as atribuições mais diretamente relacionadas à caracterização espacial do imóvel.

Entre suas principais atividades estão:

• Levantamento topográfico;
• Demarcação de limites;
• Georreferenciamento de imóveis;
• Elaboração de plantas;
• Elaboração de memoriais descritivos;
• Definição das coordenadas dos vértices que identificam o imóvel.

Na regularização fundiária rural, sua atuação é indispensável, pois são responsáveis pela identificação precisa da propriedade conforme os padrões do Sistema Geodésico Brasileiro.

Na prática, utilizam tecnologias como receptores GNSS, estações totais e outros equipamentos de topografia para produzir levantamentos com elevada precisão, atendendo às exigências técnicas do INCRA e do SIGEF.

Como reconhece o próprio Sistema Confea/Crea, esse trabalho garante que os limites do imóvel sejam definidos conforme a legislação vigente, proporcionando maior segurança jurídica ao proprietário e viabilizando operações como financiamento, crédito rural, desmembramentos e transferências de domínio.

Engenheiro civil

O engenheiro civil atua principalmente sobre os aspectos construtivos da regularização.

Suas atribuições incluem:

• Vistorias técnicas;
• Regularização de edificações;
• Elaboração de projetos;
• Laudos técnicos;
• Avaliação das condições estruturais;
• Responsabilidade técnica pelas construções existentes.

Nos processos de regularização fundiária urbana que envolvem imóveis edificados, é o profissional responsável por verificar se a construção atende às normas técnicas, urbanísticas e de segurança.

Dependendo da formação complementar e das atribuições registradas no CREA, alguns engenheiros civis também podem executar levantamentos topográficos. Essa possibilidade deve ser verificada individualmente, conforme as atribuições constantes em seu registro profissional.

Arquiteto e urbanista

O arquiteto e urbanista, registrado no CAU, responde pelos aspectos arquitetônicos e urbanísticos da regularização.

Sua atuação normalmente envolve:

• Projetos arquitetônicos;
• Adequação ao Plano Diretor municipal;
• Compatibilização com a legislação urbanística;
• Acessibilidade;
• Parcelamento do solo urbano;
• Desenho de quadras e lotes;
• Integração do empreendimento à infraestrutura existente.

Nos processos de REURB, especialmente aqueles que envolvem reorganização urbana e planejamento territorial, sua participação costuma ser fundamental e formalizada por meio do RRT.

Técnicos e tecnólogos

Técnicos em Agrimensura, técnicos em Edificações e tecnólogos das áreas correlatas também podem atuar na regularização fundiária, desde que o serviço esteja dentro das atribuições previstas nas resoluções do CREA.

Conforme sua habilitação, podem executar atividades como:

• Levantamentos topográficos;
• Levantamentos planialtimétricos;
• Elaboração de plantas;
• Memoriais descritivos;
• Laudos técnicos;
• Acompanhamento de campo.

Os limites de atuação variam conforme a formação e as atribuições registradas no conselho profissional. Por isso, cada serviço deve ser analisado individualmente antes da contratação.

Advogado

O advogado, regularmente inscrito na OAB, responde pela dimensão jurídica da regularização fundiária.

Sua atuação inclui:

• Análise documental;
• Usucapião judicial e extrajudicial;
• Adjudicação compulsória;
• Inventários;
• Ações possessórias;
• Orientação sobre procedimentos administrativos e judiciais.

Após a criação da REURB pela Lei nº 13.465/2017, parte significativa das regularizações urbanas passou a ocorrer pela via administrativa. Ainda assim, a atuação do advogado continua sendo essencial em situações que envolvem litígios, conflitos possessórios, sucessões ou outras questões jurídicas.

É importante destacar que as atribuições não se confundem: o advogado não substitui o profissional técnico na elaboração das peças de engenharia, topografia ou arquitetura, assim como o profissional técnico não exerce funções privativas da advocacia. Ambos atuam de forma complementar para garantir que a regularização fundiária seja concluída com segurança técnica e jurídica.

Regularização fundiária urbana (REURB): como funciona e quem atua

A regularização fundiária urbana (REURB) é o procedimento criado pela Lei nº 13.465/2017 e regulamentado pelo Decreto nº 9.310/2018 para legalizar núcleos urbanos informais. A legislação reorganizou o processo, ampliou a utilização da via administrativa e atribuiu aos municípios papel central na condução da regularização.

A REURB reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para garantir que imóveis ocupados de forma irregular possam receber matrícula individualizada no cartório de registro de imóveis, proporcionando segurança jurídica aos ocupantes.

Modalidades: REURB-S e REURB-E

A legislação prevê duas modalidades de regularização fundiária urbana.

REURB-S (Regularização Fundiária de Interesse Social)

Destina-se a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Nessa modalidade, grande parte dos custos do processo é assumida pelo poder público.

REURB-E (Regularização Fundiária de Interesse Específico)

Aplica-se aos demais casos de ocupação urbana irregular, sendo os custos técnicos e administrativos, em regra, de responsabilidade dos beneficiários.

A definição correta da modalidade influencia diretamente a condução do processo, os custos envolvidos e a participação dos profissionais responsáveis pela elaboração das peças técnicas.

Quais são as etapas da REURB?

Embora existam particularidades conforme cada município, a regularização fundiária urbana normalmente segue as seguintes etapas:

1. Requerimento de regularização;
2. Instauração do procedimento pelo município;
3. Levantamento da área e diagnóstico da ocupação;
4. Elaboração do projeto de regularização fundiária;
5. Análise pelos órgãos competentes;
6. Aprovação do projeto;
7. Emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
8. Registro da CRF no cartório de registro de imóveis.

É somente após o registro da CRF que a regularização produz seus principais efeitos jurídicos, permitindo a abertura ou atualização da matrícula dos imóveis.

Em praticamente todas essas fases há necessidade de documentos técnicos assinados por profissional habilitado, acompanhados da respectiva ART ou RRT.

Quem participa de cada etapa da regularização?

A REURB envolve profissionais de diferentes áreas, cada um responsável por uma parte do procedimento.

O projeto de regularização fundiária exige profissionais habilitados no CREA ou no CAU para elaborar documentos como:

• Levantamento topográfico;
• Plantas;
• Memoriais descritivos;
• Projetos urbanísticos;
• Estudos técnicos.

A depender do caso, esses trabalhos utilizam tecnologias como receptores GNSS, estações totais e demais equipamentos de topografia para garantir a representação precisa da área regularizada.

A dimensão jurídica do processo é conduzida pelo advogado, responsável pela análise documental e pelas questões legais eventualmente existentes.

O município coordena o procedimento administrativo, analisa o projeto, promove a aprovação e emite a Certidão de Regularização Fundiária.

Por fim, cabe ao oficial do cartório de registro de imóveis efetuar o registro da CRF e promover a abertura ou atualização da matrícula.

A integração entre profissionais técnicos, equipe jurídica, município e cartório é o que permite que a regularização fundiária avance com segurança, evitando exigências, retrabalho e atrasos no registro.

Regularização fundiária rural e georreferenciamento

Na regularização fundiária rural, a identificação correta do imóvel depende de um requisito técnico específico: o georreferenciamento ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB), com certificação pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

Nessa etapa, as exigências quanto à habilitação profissional são ainda mais rigorosas, pois o levantamento técnico passa a integrar oficialmente a matrícula do imóvel e produz efeitos jurídicos permanentes.

Lei nº 10.267/2001 e a certificação pelo INCRA

A obrigatoriedade do georreferenciamento foi instituída pela Lei nº 10.267/2001, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) para aprimorar a identificação dos imóveis rurais.

Posteriormente, o Decreto nº 4.449/2002 regulamentou os procedimentos, enquanto o INCRA passou a realizar a certificação por meio do Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF). Atualmente, os critérios técnicos estão consolidados pela Instrução Normativa INCRA nº 105/2021.

Na prática, o georreferenciamento é indispensável para diversos atos registrais, como:

• Desmembramento;
• Remembramento;
• Parcelamento;
• Unificação;
• Transferência da propriedade rural.

Sem a certificação do INCRA, esses procedimentos não podem ser regularmente averbados na matrícula do imóvel.

Quem pode executar o georreferenciamento de imóvel rural?

Esta é uma das dúvidas mais frequentes sobre regularização fundiária.

A resposta é objetiva:

O georreferenciamento de imóvel rural somente pode ser executado por profissional habilitado, com atribuição legal para essa atividade e credenciamento ativo junto ao INCRA.

Não basta possuir formação em engenharia ou atuar com topografia.

Além do registro profissional e das atribuições previstas pelo Sistema Confea/Crea, é necessário possuir credenciamento individual para acessar o SIGEF e submeter os levantamentos à certificação.

Engenheiros agrimensores, engenheiros cartógrafos e outros profissionais que possuam atribuições compatíveis podem solicitar esse credenciamento, desde que atendam aos requisitos estabelecidos pelo INCRA.

Sem esse credenciamento, o profissional não consegue certificar o levantamento, independentemente da qualidade técnica do serviço executado.

Precisão posicional e responsabilidade técnica

No georreferenciamento, cada vértice que define o perímetro do imóvel deve atender aos padrões de precisão estabelecidos pelas normas técnicas vigentes.

Essas coordenadas passam a integrar oficialmente a descrição da propriedade no registro imobiliário.

Por isso, o responsável técnico responde pela exatidão das informações obtidas em campo e pela qualidade do levantamento realizado.

Na prática, isso exige planejamento, metodologia adequada e equipamentos compatíveis com o nível de precisão exigido, como receptores GNSS geodésicos, estações totais e demais tecnologias utilizadas em levantamentos topográficos de alta precisão.

Erros de posicionamento podem gerar consequências relevantes, como:

• Sobreposição entre imóveis;
• Divergência entre matrícula e ocupação real;
• Conflitos de limites;
• Exigências do cartório;
• Litígios entre proprietários.

Por esse motivo, a precisão técnica do levantamento não representa apenas um requisito operacional, mas um elemento essencial para garantir a segurança jurídica da propriedade.

Documentação técnica: ART, levantamento e peças que sustentam o registro

O trabalho realizado em campo somente produz efeitos legais quando é convertido em documentos técnicos capazes de atender às exigências do cartório de registro de imóveis, do município, do INCRA e dos demais órgãos envolvidos na regularização fundiária.

Essas peças técnicas conectam o levantamento executado em campo ao registro oficial do imóvel.

ART e RRT: a formalização da responsabilidade técnica

Toda atividade técnica deve estar vinculada ao respectivo responsável legal.

Essa responsabilidade é formalizada por meio da:

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), para profissionais registrados no CREA;
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), para arquitetos e urbanistas registrados no CAU.

Cada documento técnico relevante, levantamento, projeto, laudo, memorial descritivo ou planta, deve possuir o correspondente registro de responsabilidade.

Além de conferir validade jurídica ao serviço, ART e RRT permitem identificar quem executou o trabalho e verificar se o profissional possui habilitação para aquela atividade.

Levantamento topográfico e levantamento georreferenciado

O levantamento técnico constitui a base de qualquer processo de regularização fundiária.

No meio urbano, o levantamento topográfico determina a geometria do lote, identifica confrontações, representa edificações e fornece as informações necessárias para projetos de parcelamento ou regularização.

Dependendo das características da área, podem ser empregados receptores GNSS, estações totais, drones e outras tecnologias de levantamento para garantir maior produtividade e precisão.

Já na regularização rural, o levantamento precisa atender às exigências do georreferenciamento, vinculando o imóvel ao Sistema Geodésico Brasileiro por meio de coordenadas precisas e compatíveis com os padrões estabelecidos pelo INCRA.

Em ambos os casos, a confiabilidade dos resultados depende tanto da qualidade dos equipamentos quanto da experiência e da habilitação do responsável técnico.

Planta, memorial descritivo e integração ao registro de imóveis

As informações obtidas em campo são consolidadas em documentos que servirão de base para a atualização da matrícula do imóvel.

Os principais são:

• Planta;
• Memorial descritivo;
• ART ou RRT correspondente;
• Demais documentos técnicos exigidos pelo procedimento.

A planta representa graficamente os limites da propriedade.

O memorial descritivo detalha essas informações em formato textual, descrevendo confrontantes, coordenadas, perímetro, área e demais elementos técnicos necessários à identificação inequívoca do imóvel.

A consistência entre o levantamento realizado em campo, os documentos apresentados e o conteúdo da matrícula é o que garante a segurança jurídica pretendida pela regularização fundiária, reduzindo riscos de inconsistências futuras e facilitando a análise pelos órgãos competentes.

Como escolher o profissional certo para cada situação

A escolha do profissional habilitado depende do tipo de imóvel, da natureza da irregularidade e das etapas necessárias para concluir a regularização fundiária. Contratar sem considerar esses fatores é uma das principais causas de retrabalho, exigências dos órgãos públicos e atrasos no registro do imóvel.

Regularização de imóvel urbano ou rural

As competências exigidas variam conforme o contexto da regularização.

Em imóveis urbanos com edificações, é comum a atuação conjunta de engenheiro civil ou arquiteto e urbanista para tratar das questões construtivas, projetos e adequação às normas urbanísticas. Dependendo da situação, o apoio jurídico também pode ser necessário para resolver questões de posse, domínio ou documentação.

Na regularização fundiária rural, o eixo central é o georreferenciamento do imóvel. Nesses casos, a atuação costuma ser conduzida por profissional habilitado com atribuição para a atividade e credenciamento junto ao INCRA, frequentemente um engenheiro agrimensor.

Já nos processos de REURB, a equipe tende a ser multidisciplinar, reunindo profissionais das áreas de topografia, engenharia, arquitetura, direito e administração pública para atender às diferentes exigências técnicas, urbanísticas e registrais.

Como verificar se o profissional está habilitado?

Antes da contratação, é recomendável confirmar três aspectos fundamentais:

• Registro ativo no conselho profissional competente;
• Atribuição legal para executar o serviço contratado;
• Quando aplicável, credenciamento ativo junto ao INCRA.

Essa verificação pode ser realizada diretamente nos portais do CREA, do CAU e, nos casos de georreferenciamento rural, por meio da consulta ao credenciamento disponível no INCRA.

Trata-se de uma medida simples que reduz significativamente o risco de contratar um serviço que não será aceito pelos órgãos responsáveis pela regularização.

Quais são os riscos de contratar um profissional não habilitado?

Contratar um profissional sem habilitação ou sem atribuição para determinada atividade pode comprometer toda a regularização fundiária.

Entre os principais riscos estão:

• Rejeição das peças técnicas pelo cartório, prefeitura ou INCRA;
• Necessidade de refazer levantamentos, plantas e memoriais descritivos;
• Aumento dos custos do processo;
• Atrasos na emissão de documentos;
• Conflitos de limites e litígios futuros;
• Perda do investimento realizado.

Na prática, a economia obtida com uma contratação inadequada costuma resultar em custos muito maiores para corrigir erros e reiniciar etapas do procedimento.

APAT: estrutura institucional e suporte ao profissional

A APAT (Associação dos Profissionais da Agrimensura e Topografia) é uma entidade sem fins lucrativos dedicada ao fortalecimento institucional dos profissionais da agrimensura, topografia e geotecnologias em todo o Brasil.

Seu papel não é executar serviços de regularização fundiária, mas oferecer suporte à categoria por meio de representatividade, benefícios, capacitação e iniciativas que contribuam para a continuidade das atividades profissionais.

Para quem atua com regularização fundiária, esse apoio pode fazer diferença na rotina de trabalho. Levantamentos topográficos, georreferenciamento e demais serviços dependem da disponibilidade de equipamentos como receptores GNSS RTK, estações totais e outros instrumentos de alta precisão. Situações como roubo, danos ou paralisações para manutenção podem comprometer cronogramas, contratos e prazos estabelecidos por cartórios, municípios e pelo INCRA.

Nesse contexto, a APAT atua como uma estrutura de apoio ao profissional, conectando seus associados a parceiros especializados em áreas como proteção patrimonial, assistência técnica, manutenção de equipamentos e capacitação profissional.

Na prática, os associados podem contar com benefícios como:

• Apoio institucional à categoria;
• Programas de proteção patrimonial para equipamentos;
• Acesso a parceiros especializados em manutenção e assistência técnica;
• Capacitação técnica e atualização profissional;
• Fortalecimento da rede de relacionamento entre profissionais do setor.

A associação não comercializa equipamentos, não presta assistência técnica diretamente e não atua como seguradora. Seu papel é conectar profissionais a uma rede de parceiros qualificados, contribuindo para que os associados tenham acesso a parceiros especializados e soluções que apoiem a continuidade de suas atividades.

Para quem trabalha com regularização fundiária, georreferenciamento, levantamentos topográficos e demais serviços de agrimensura, essa estrutura representa um suporte importante para manter a continuidade das operações e aumentar a previsibilidade do trabalho em campo.

APAT – Associação dos Profissionais da Agrimensura e Topografia